后勤与基建管理处

 

第一章 总 则

第一条  为加强和规范学生公寓物业项目的监督管理考核工作，保证物业服务质量，保障学生公寓正常的生活秩序，根据国务院《物业管理条例》、双方签订的《学生公寓服务外包项目合同》及其他有关法律、法规，结合学校实际，制定本办法；

第二条  本办法所指的学生公寓物业，是指学校通过公开招标引进的、具有专业资质的，在我校为师生员工提供学生公寓管理服务的物业单位；

第三条  学生公寓管理按照后勤与基建管理处负总责、学生公寓管理服务中心负主责、物业单位负直接责任的要求，实行后勤与基建管理处工作指导、公寓管理服务中心具体监管、物业单位负责日常运营服务的工作模式。

 

第二章  岗位设置

第四条 学生公寓物业项目要依据合同规定配备好管理和服务人员，做到以岗定人，以责定量。各岗位配备人员要不低于合同约定最低配置标准的百分之九十；

第五条 托管单位要对每一个岗位制定岗位职责，分工要明确，责任到人，分级管理；

第六条 学生公寓物业项目单位员工要达到合同规定的学历、职称、年龄等要求，专业技术人员要持证上岗。

第七条　学生公寓物业项目单位员工要统一穿着工装，佩带工牌上岗。

 

第三章  制度建设

第八条  学生公寓物业项目单位要制定完善的人员管理、公寓管理、卫生保洁（含消毒）、维修维护等各项工作制度；

第九条  学生公寓物业项目单位要制定完善的人员培训制度，要对其员工进行制度约束，做到遵纪守法、不弄虚作假，不隐满事实真相，不损公肥私，不私自转移学校物品。

第十条　学生公寓物业项目单位为应对学生公寓突发事件，要制定学生公寓应急处置预案 。

 

第四章 服务内容和标准

第十一条 学生公寓物业项目单位要按合同要求认真履行、学生公寓管理服务人员的岗位分配、内部管理及监督，确保各项工作正常开展；

第十二条  卫生保洁工作标准：

1.各学生服务用房、各楼大厅、安全通道、楼梯道、过道（走廊）、庭院地面每天上、下午各清扫、拖洗一遍，做到无灰尘、无污迹、无纸屑、烟蒂及其它杂物、无积水、不湿滑；

2.家具、门窗表面、清防设施、标识牌、开关面板、宣传橱窗等每天至少擦拭一遍，做到表面干净，无灰尘、水迹、手印、污迹、斑点；

3.洁具表面（大便池、小便池）干净，无污渍；水龙头、冲水阀无污迹、手印；洗手台干净，无水迹；水槽、拖把池干净，无水渍；卫生间包厢内外表面干净，无水迹、手印，无乱涂乱画现象存在；

4.墙面、地墙角线、天花板无污迹、蛛网、尘灰。

5.卫生间大便坑、小便池、地漏保持畅通，根据实际情况投放卫生球、芳香剂，保证空气清新无异味。

6.雨雪天气要做到公寓大门前及院内地面无积水、积雪天气铺设防滑地垫，确保不湿滑；

第十三条  公寓管理及门卫值班要求：

1.要做到每天24小时公寓楼各大门出入口有人值守，楼内有人巡查，严禁外来人员未经许可登记擅自进入学生宿舍，确保学生的人身财产及学校公物的安全；

2.做好大功率违章电炉、电饭锅、电热毯、电热杯、电熨斗、“热得快”、电视机、洗衣机等违规器具的检查，严禁任何人在公寓内使用明火；

3.做好消防器材检查，发现问题报保卫处维修更换，确保消防器材处于良好状态，保持消防通道畅通，公寓内无消防安全隐患；

4.每天要坚持查寝工作，密切关注学生的异常出勤、违规违纪、安全检查等情况；

5. 学生公寓物业项目单位要熟练使用学校迎新、学生公寓管理、智能门锁、人脸识别等信息化系统，完成学生公寓宿舍分配、调整、退宿等工作任务；

6. 学生公寓物业项目单位要为学生提供针线包、打气筒等生活便利品；负责活动室、自习室、爱心宿舍的管理、照顾好特殊学生；与学生进行谈心谈话进行沟通，学会对学生进行耐心的心理疏导；

7.公寓值班人员要做好报修登记及大件物品出入公寓登记；

第十四条  维护、维修工作要求

1.对学生公寓报修事项要及时快速进行修理，确保学生公寓正常的学习生活秩序；

2. 公寓卫生间、洗漱间范围内的维修要保证质量，特别是日光灯、水管、水龙头，要使用国内主流品牌产品。其它范围内单项材料费100元（材料费采购人认定）以下的小型维修由乙方负责，采购人指定品牌，不得使用劣质产品；单项材料费100-1000元之间的小型维修，采购人提供维修材料，乙方帮助维修，免人工费。超出乙方维修范围的，乙方发现后及时上报采购人，并协助维修；

3.定期巡视公寓的配变电及供电设施设备线路、楼梯间、楼通道、水房、厕所部位以及其它共用部位的门窗、玻璃等，对于出现问题的部位，立即进行维修更换；

4.每半年对学生公寓公用部位、设施设备、公寓周边道路、绿地、墙面、地砖、墙砖等进行全面检查1次，对破损处要依合同要求进行及时修复，每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时报告；

5.每年对公用明装给水管道、落水管道进行1次全面检查，发现故障及时上报，保证供给水阀门开关灵活；建立巡视制度，发现楼内管道损坏，漏水，脱落等要及时维修，超出合同要求的范围需上报处理；

 

第五章　服务育人

第十五条 学生公寓物业项目单位在工作实施过程中应有大局意识，主动配合完成学校各部门交办的相关工作任务；

第十六条　学生公寓物业项目单位人员工作要认真负责，有较强的责任心，树立为师生服务的思想，以饱满的工作热情投入到服务保障工作中；

第十七条 学生公寓物业项目单位招聘的员工要身体健康(有健康证)、精神振作、举止文明、礼貌待人、言语规范、关爱学生；

第十八条　所有员工不得在公寓内从事任何有偿经营活动；无不良嗜好，无吵闹、偷盗等恶劣行为；要有节约意识，杜绝浪费现象；不存在其它违规违纪违法行为；

第十九条　学生公寓物业项目单位要协助参与支持学生公寓服务中心组织开展公寓文化活动和开展各种文化、文明评比活动。

第六章 监管考核

第二十条  学生公寓物业项目单位必须服从学校管理，严格按照合同要求提供管理服务，自觉接受学校相关管理部门的业务检查和监督考核，并接受全校师生员工的监督；如因严重违反合同相关条款约定，学校有权暂缓支付当季度的物业费用，直到整改落实到位为止；

第二十一条  学校成立学生公寓物业项目考核工作小组，学生公寓管理服务中心负责日常监督管理工作，按季度邀请学生主管部门、二级学院等相关部门人员和学生代表参加对学生公寓的综合考核工作；

日常检查：对学生公寓进行定期或不定期检查，发现问题及时处理；

整改：对在检查和考核工作中发现的违规行为以《整改通知书》的形式，要求公寓物业限期整改纠正；

处罚：依据招标文件和合同对不整改或整改不及时不到位的给予一定的经济处罚，对有可能引发安全事件的失误或错误行为，监督管理部门可直接下发《处罚通知书》；

复查：对处罚后继续出现同样问题的进行加倍处罚，同时追究物业服务单位违约责任直至解除合同。

第二十二条   考核与奖惩

考核分为量化考核（学生管理职能部门、二级学院、后勤与基建管理处学生公寓管理服务中心，职工代表权重占60%，学生代表权重占40%）考核结果将作为续签合同的依据；

考核结果分为优秀、良好、合格、不合格，对应的考核分数为：90-100分、85-89分、85分、84分以下档次；

第二十三条  学生公寓物业项目年度综合考核成绩85分以上，直接续签合同；考核成绩在75-85分之间的，每低于85分一分罚款1000元，签订整改承诺书立即整改后，可以续签下一年度合同；考核成绩连续三次低于75分的，扣除全部履约保证金并自动终止合同；

第二十四条  学生公寓物业项目必须做到，师生员工对乙方的管理服务满意率达到 85% 以上，有效投诉处理率应达到 100%，投诉回复率达到 100%，报修及时率应达 100%。定期听取师生对公寓管理工作的批评意见和建议，并及时整改。对日常工作不到位、不达标或有违约现象的，将予以经济处罚，具体处罚数额由采购人根据问题严重程度予以认定；

第二十五条 学生公寓物业项目的管理和服务工作人员必须经过岗前培训（包括思想道德、法制、安全、礼仪、工作技能、管理制度、服务意识等教育），培训合格率达100%，电工应持有政府有关部门或行业管理部门核发的有效上岗证和资格证，而且必须符合国家有关劳动用工的法律法规。绝对禁止员工有辱骂学生、盗窃和严重的工作失误。一学期投诉同一个员工五次以上，立即开除这名员工并罚款 2000 元；

第二十六条 学生在公寓物业项目管理范围内发生的人身伤害、物品被盗、人为损坏设备设施，由学生公寓物业项目负责赔偿；

第二十七条　学生公寓物业项目在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（摔伤、生病、伤亡、病故）或触犯法律法规（包括劳动用工制度、发生劳资纠纷、采购人的校规校纪等）、或损坏采购人的设施和物品，由学生公寓物业项目方负完全责任。发生任何侵害采购人、老师、学生和其他职工人身和财产安全的，由学生公寓物业项目负完全责任。

第七章 退出机制

第二十八条   合同到期，自行终止，学生公寓物业项目单位自动退出；

第二十九条   学生公寓物业项目单位有严重违反合同约定，并给学校造成重大经济损失或重大社会影响的，学校有权强制终止合同，学生公寓物业项目单位无条件退出；

第三十条   学生公寓物业项目单位退出时，务必要将学校原有的各种设施设备完好无损地交给学校，学生公寓物业项目方购置的办公设施用品可以自行处理；

第三十一条   学生公寓物业项目单位退出时，要于一周内将所有员工的工资、待遇全部结清，并处理好所有的交接事宜，否则，学校暂缓结算最后一个季度的合同款。

第十一章　附则

第三十二条 本监督管理办法实施过程中如果有疑问，可以双方签署的合同为准；

第三十三条 本办法自发文之日起实行。

 

 

后勤与基建管理处

2024年1月5日